¿Es legal tener un Airbnb en Cuenca? El registro que solo 145 de casi 2.000 propietarios tienen al día
Sí, es legal tener un Airbnb en Cuenca. Alquilar tu departamento por días no está prohibido ni vive en un vacío legal: desde septiembre de 2023 Ecuador tiene un reglamento específico para el alojamiento turístico en inmuebles habitacionales, y lo que pide es sencillo de entender. Registrarte. El problema no es la ley. El problema es que casi nadie la cumple — y eso está a punto de cambiar.
El dato que explica por qué esto se va a poner serio
Una investigación del proyecto PREIT-tour de la Universidad de Cuenca contó los alojamientos temporales que operan en la ciudad a través de plataformas. El resultado: un promedio de 1.985 alojamientos activos y 3.136 anuncios detectados a lo largo de 2024.
De todos ellos, solo 145 estaban registrados ante el Ministerio de Turismo en marzo de 2025. Menos de uno de cada diez.
El mismo estudio muestra que la oferta se mueve con el calendario —alrededor de 1.500 anuncios en abril y hasta 2.800 en noviembre, coincidiendo con las fiestas de Cuenca— y que la mayor densidad está en el Centro Histórico.
Ese trabajo se entregó a las autoridades locales a finales de 2025 para que sirviera de base técnica a una ordenanza municipal. Dicho de otro modo: el Municipio ya sabe cuántos son, dónde están y cuántos están en regla.
Lo que la ley exige para tener un Airbnb en Cuenca
1. El Registro de Turismo
Es el primer paso y el que habilita todo lo demás. Se hace en línea, en el portal del Ministerio de Turismo (siturin.turismo.gob.ec), no tiene costo, y al terminar genera un certificado con código QR que debes exhibir en el inmueble. Para tramitarlo necesitas tener RUC o estar en el régimen RIMPE.
2. La Licencia Única Anual de Funcionamiento (LUAF)
La emite el GAD Municipal de Cuenca y se renueva cada año. Para obtenerla necesitas el certificado de Registro de Turismo y pagar la tasa municipal que corresponda a tu categoría.
Para dimensionar el incumplimiento, basta mirar lo que el Municipio recauda por este concepto: 24.264 dólares en 2021, 54.470 en 2022, 38.725 en 2023, 33.432 en 2024 y 46.729 en 2025. Son cifras que no encajan con casi 2.000 alojamientos operando.
3. El registro de huéspedes
Es la obligación que más se pasa por alto, porque no es un trámite que se hace una vez sino una rutina que se repite en cada reserva. Por cada estadía debe quedar constancia del nombre del huésped, el tiempo que se aloja, cuántos adultos y cuántos menores, y un teléfono de contacto. Esos registros se conservan durante seis meses.
Si trabajas con una gestora, este es el punto donde conviene que quede por escrito quién lo lleva.
4. RUC o RIMPE, y factura al huésped
Alquilar por días es una actividad económica, y el SRI la trata como tal. El propietario debe tener el RUC con la actividad de alojamiento registrada, emitir comprobante electrónico por cada estadía y presentar sus declaraciones según la periodicidad que le asigne. Para la mayoría de propietarios individuales el régimen aplicable es RIMPE Emprendedor.
Un matiz que genera muchas dudas: que la plataforma te cobre y te transfiera no sustituye tu obligación de facturar. El comprobante al huésped sigue siendo tuyo.
El reglamento de tu edificio manda más de lo que crees
Antes de iniciar cualquier trámite, revisa el reglamento interno de propiedad horizontal de tu edificio. Muchos condominios de Cuenca prohíben expresamente el alquiler de corta estadía, y esa prohibición pesa más que cualquier permiso que consigas después. Es el error más caro y el más fácil de evitar: se resuelve leyendo un documento que ya tienes.
Lo que debe haber dentro del departamento
El reglamento nacional también fija condiciones mínimas de seguridad: extintor vigente, detector de humo, botiquín de primeros auxilios, salidas y números de emergencia visibles, e instalaciones eléctricas y de gas en buen estado. Nada de esto es caro, y todo aparece tarde o temprano en las reseñas de los huéspedes.
Lo que viene: la nueva ordenanza de Cuenca
El 19 de agosto de 2026, El Mercurio informó que la ordenanza que regula el sistema cantonal de turismo está lista para primer debate. La impulsa el concejal Román Carabajo, presidente de la Comisión de Desarrollo Económico y Turismo, y ya fue remitida a la alcaldesa Marisol Peñaloza. La norma que sigue vigente tiene casi 18 años.
Entre lo que contempla el nuevo texto hay tasas relacionadas con el alojamiento temporal y la pernoctación. Los detalles definitivos no se conocerán hasta que pase los dos debates del Concejo Cantonal, así que cualquiera que hoy te asegure exactamente cuánto vas a pagar está adivinando.
Lo que sí se puede anticipar es la dirección: hacia más control, no menos. La Asociación de Hoteleros del Azuay lleva tiempo pidiéndolo — su presidente, José Luis Correa, ha señalado que un alojamiento de plataforma opera con tres permisos mientras un hotel carga con obligaciones municipales muy superiores, y que «la mayoría no cumple; nadie verifica ni controla».
Qué pasa si no te registras
No existen cifras públicas confirmadas de sanciones aplicadas en Cuenca, y sería deshonesto inventarlas. Las consecuencias posibles son las previsibles: sanciones municipales, problemas con el SRI y suspensión del anuncio en la plataforma.
Pero el riesgo real hoy no es la multa. Es que estés construyendo un ingreso sobre una base que puede desaparecer de un día para otro, justo cuando el Municipio ya tiene el mapa completo de quién opera y quién no. Regularizarse cuando aún es voluntario cuesta unas horas; hacerlo cuando ya es obligatorio y hay plazos encima cuesta bastante más.
Por dónde empezar esta semana
- Lee el reglamento interno de tu edificio y confirma que el alquiler de corta estadía está permitido.
- Revisa tu situación tributaria con tu contador: RUC o RIMPE, con la actividad de alojamiento registrada.
- Haz el Registro de Turismo en el portal del Ministerio. Es gratuito y en línea.
- Con ese certificado, tramita la LUAF en el Municipio de Cuenca.
- Monta la rutina del registro de huéspedes desde la próxima reserva, no desde la próxima inspección.
- Comprueba extintor, detector de humo y botiquín.
Ninguno de estos pasos cuesta más de lo que costará estar en el grupo del noventa por ciento el día que la ordenanza entre en vigor.
Preguntas frecuentes
Aviso. Este artículo es información general sobre la normativa ecuatoriana de alojamiento turístico, actualizada a la fecha de publicación. No es asesoría legal ni contable. Los trámites y las obligaciones tributarias corresponden al propietario, que debe confirmarlos con su contador o con la autoridad competente. Tomebamba Stays presta servicios operativos de gestión del alojamiento: no realiza gestiones contables ni tributarias en nombre del propietario.
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Fuentes citadas en el artículo: El Mercurio · estudio PREIT-tour de la Universidad de Cuenca · El Mercurio · ordenanza lista para primer debate · Primicias · requisitos para anfitriones · capex.law · marco legal
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